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泉州律师网关于德化某房地产开发公司地下停车位未能办理产权证的法律意见
发布者: 泉州律师网     发布时间:2015-6-2 0:00:00    游览次数:4610
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根据贵司提供的材料和陈述,本所律师就贵司咨询地下车位未能办理产权证是否构成违约出具本法律意见书:

一、本意见书的出具基于:

1、贵司与客户签订的购买地下车位的《商品房买卖合同》;

2、《建设许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》及《商品房预售许可证》;

3、听取贵司有关负责人就地下一屋建筑面积是否纳入预售面积的陈述;

4、向相关有权部门对地下车位相关问题的咨询了解;

5、相关的法律法规。

二、基于上述前提,本所律师就贵司地下停车位办理权属证明问题的解决方案出具以下法律意见,仅供贵司参考。

一、首先,我国目前的法律对地下车库的产权问题尚处于法律真空的状况,也就是说至今没有法律法规明确规定地下车库的所有权属于房地产开发商所有,或者属于全体业主所有,因此在对地下车库产权不明的情况下,讨论地下车库能否办理所有权证等问题没有法律上充分的依据。然而根据我国《人民防空法》第二十二条规定“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”《福建省人民防空条例》第十一条第一项明确规定“建设单位新建十层以上或者基础埋置深度三米以上的民用建筑,必须按照地面建筑底层建筑面积修建防空地下室”。因此现行房地产建筑的地下壹层事实上属于人防工程,只是依据《人民防空法》的规定允许人防工程军民两民,在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用,因此才有目前房地产开发商普遍将用于人防工程的地下室作为地下停车场使用。但因为地下壹层的主要功能仍是人防工程,福建省人民防空条例第十八规定虽然规定“谁投资谁受益”的原则,但并不等于房地产开发商当然拥有对地下壹层的所有权。根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会和建高部《关于规范防空地下室易地建设收费同的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室所需资金,纳入建设项目投资计划,建设费用据实列入建设项目开发成本”的规定,可见利用人防工程改建而成的地下车库的建设成本,已经包含在房产开发商的销售成本核算之内,一般认为此类的地下车库产权应属于全体业主共有,作为房地产开发商无权对利用人防工程改建而成的地下车库进行销售,更谈不上办理权属证书的问题。

然而,就我国目前房屋管理部门对地下车库的具体处理实践来看,有部分省、市房屋管理部门允许房地产开发商对某些地下车库的停车位进行销售,并且可以对地下车位参照商品房办证方法给予办理独立的《所有权证》,但必须符合一定的条件:

1、地下建筑必须有规划许可;

2、地下建筑面积有纳入商品房预售的面积之内,因为根据我国《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发公司将正在建设的商品房预先出售的,应依法申办《商品房预售许可证》,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。对于地下车位的预售也同样必须取得相应的预售许可方可进行销售。

从贵司提供的《建设许可证》、《建设用地规划许可证》反映,贵司建设佳美大厦的总建筑面积为31050平方米,建筑的高度和屋数为地上拾陆屋,地下壹屋,建筑高度为49.65米。而《商品房预售许可证》上载明的预售总建筑面积为22360平方米,共88套,从材料显示,贵司地下壹层应当属于人防工程,且建筑面积未明确列入预售许可证中,未明确包括在预售的总建筑面积内。如前所述,人防工程是不能进行销售,也无法办理产权证,即使我市未禁止对此类地下车库的销售,也应当具备销售的许可条件,因此贵司若对地下车位未取得预售许可,贵司依法无权对地下车位进行销售,相应的也无法办理权属证件。

3、地下车位《所有权证》中一般会备注载明“在需要做人防工程中,必须无条件无偿的提供使用”。

二、其次,关于德化县房管局承诺贵司可以对地下车位办理《使用权证》的问题,根据法律的规定,“使用权”并非一项完整的物权,只是所有权的权能之一,因此从严格意义上说,使用权并不是合法的权属证明。在我国,除了因土地属于国家所有,个人只能享有使用权,因而土地的权属证书才能为《土地使用权证》,而房屋的权属证书依法只能是《所有权证》。根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条的规定“国家实行房屋所有权登记发证制度”,第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占用、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。据此,房屋管理部门作为确认房屋权属并颁发房屋权属证书的法定部门,其职责就是颁发房屋所有权证,而并没有超出国家授权范围、自主创设法律规定之外的权属凭证的权利,因此德化县房管局颁发所谓《房屋使用权证》不符合法律规定。

但如前所述,鉴于目前我国法律对地下车库的产权问题没有规定,而各地方房屋管理部门对地下车库的处理也五花八门,确实存在部分地区默认购买者拥有地下车位使用权的情况,但目前尚未见过实际拥有《使用权证》的情况。

三、根据贵司目前的状况,律师建议:

1、只要贵司的地下壹层建筑有在规划许可之内,建议贵司向德化县房管局查实确认贵司所办理的《商品房预售许可证》中规定的预售总建筑面积是否包含地下车位的面积,一般情况下规划局办理《商品房预售许可证》应当附有预售房产的细目,且该细目是房屋管理部门办理房屋权属证书的依据之一,请贵司查清细目中是否包含地下车位。若包括在内的话,根据目前我市的实践,贵司对地下车位进行销售的行为,并不被法律所明文禁止;若不包括的话,建议贵司向德化县房管局咨询是否可以补办地下车位部分的《预售许可证》,以避免产生非法预售的法律问题。在贵司地下壹层车位符合销售的条件下,再与德化县房管局进行据理交涉。

2、在贵司的车位具备出售条件的情况下,根据贵司与车位业主签订的车位买卖合同第15条的规定,关于车位产权登记问题贵司的义务仅仅在于“应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,也就是说,贵司的义务只是将符合办理权属证明的资料交房屋管理部门备案就可。但由于贵司在“合同补充协议”中有明确规定“双方明确该车位交付后,该车位的套内建筑和公用分摊建筑两部分的所有权由买受人享有,并承担相应的义务”,若德化县房管部门为贵司办理的是《使用权证》而非《所有权证》,可能会引起业主的反应,所产生的影响不仅是能否办理《所有权证》的问题,必然会涉及是否可以销售的大问题。因此律师仍然建议贵司能与德化房管部门进一步协商确认其具体的操作方法,尽所能促成德化房管部门能够按照市局的操作方法办理《所有权证》,以避免今后不必要的纠纷。若德化房管部门只能为贵司办理《使用权证》,贵司也只能先向购买车位业主交付《使用权证》,因此造成贵司与车位业主纠纷的问题只能另行考虑。

以上是本所律师依据当前的实践操作提供的法律意见,仅供贵司参考。

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