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为某房地产公司就消防用水及建筑围墙出具的法律意见书
发布者: 泉州律师网     发布时间:2015-5-23 0:00:00    游览次数:4945
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致: XX物产有限公司

本律师现就贵司与许某峰7F号楼的消防用水及建造围墙之有关事宜,出具如下法律意见书:

为出具本法律意见书,我们审阅了贵司提供的如下文件:

1、许某峰致某某集团董事长函;

2、福建XX律师事务所函;

3、7F号楼所在库区的平面图。

在审阅上述文件时,我们设定:

1、上述所有原件都是真实的,所有复印件与原件都是相符的;

2、在上述文件中所有事实方面的陈述是准确的;

3、上述文件中的签字、印章都是真实的。

根据上述材料及贵司陈述,本律师知悉以下事实:

7F号楼原为某某集团旗下公司所有,但因债务原因而被拍卖,许某峰为7F号楼的新所有权人。但当时仅就7F号楼的主体部分进行处理,未涉及相邻用地和共用用地的权属划分,7F号楼一直和该库区的其它建筑共用消防水管道。现在,贵集团对该库区的消防用水管道进行改造,不希望7F号楼使用消防水总管道的水,并希望在7F号楼与其它6幢属于贵集团的建筑之间砌一道围墙,并预留一扇门进出。

根据以上文件以及本律师知悉的事实,本律师根据中华人民共和国现行法律、法规及有关规章的规定,就贵司如何保护自身合法权益,谨提供如下法律意见,供贵司参考:

一、关于在7F号楼与其它各幢楼间砌墙

(一)依据

国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》

第五十三条 “一宗地由两个以上单位或个人共同使用的,可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。”

第五十六条 “土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致,但实地面积与批准面积不一致的,按实地四至界线计算土地面积,确定土地的所有权或使用权。”

《中华人民共和国民法通则》

第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十八条“财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”

第八十三条“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

第100条“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的,应当予以准许;因此造成损失的,应当给予适当补偿。”

第101条 “对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道,所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活,他人要求排除妨碍或者恢复原状的,应当予以支持。但有条件另开通道的,也可以另开通道。”

(二)分析

贵集团旗下各司对其它6幢建筑物拥有合法产权,因此享有该建筑物使用范围内的土地使用权。但由于在7F楼转由许某峰所有时,并未对双方的土地使用权进行划分,所以贵集团对该片区域的土地使用权的界限并不明确,如果单方面改变原来的出入通道,极易引起纠纷。因此贵集团最好先同对方协商,重新划分宗地界限后,再进行原有出入通道的改造。

首先要确定宗地范围。独立楼房可按该楼基座占地及直接为该楼服务的土地设立宗地。确定宗地范围后,按如下方式计算共用宗宗地面积:

  宗地面积=独用面积+共用分摊面积;

  其中独用面积为土地权利人在共用宗内独自使用的土地面积;

  其中共用分摊面积=分摊本楼建筑占地面积+分摊其他共用面积;

  分摊本楼建筑占地面积=(土地权利人房屋建筑面积/本栋楼总建筑面积)×本楼建筑占地面积;

分摊其他共用面积=(土地权利人房屋建筑面积/宗地内总建筑面积)×所有建筑物占地以外的其他共用土地总面积;

待双方确定了土地使用权的界限后,贵集团可在自己的土地使用权范围内砌墙,但不得影响对方的通风、采光等相邻权。

当然,贵集团也可以同对方另行协商宗地面积的确定方法并就围墙的修葺达成协议。达成协议后可到房管局进行登记。如果双方无法达成协议,可向厦门市国土资源和房地产管理局申请土地权属确权纠纷的调解。

二、关于可否拒绝对方使用消防用水总管道的消防用水

(一)依据

《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

(二)分析

7F号楼与贵集团所有的其它6幢房产同属一个库区,但所有人不同 ,共用公共消防水管道。共有土地使用权人有权使用共有土地上的设施。并且基于相邻权的原则,若7F号楼确实无法从别处得到消防用水,则贵司单方改造消防水管道,且未将7F号楼的消防用水纳入考虑范围的做法是不妥的。你方可允许对方从消防总管道引水,但可对原先的管网进行改造,双方各自在供水管网进户地点安装进户消防用水计量仪表,改造的费用可由双方协商承担。

贵司提出的问题均涉及到相邻权。目前,我国对相邻权的规定还不完善。因相邻权发生纠纷向法院起诉的,法官多数情况下也只能依据《民法通则》第83条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”进行自由裁量。因此贵司同对方协商并达成协议是最快的处理方法。

以上法律意见谨供贵司参考。若贵司在处理上述事宜过程中需要我们提供相关法律服务,请及时与我们联系。

顺祝商祺!

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