蔡文明律师
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本所律师为房地产项目提供法律服务
发布者: 泉州律师网     发布时间:2015-5-24 0:00:00    游览次数:2995
 

一、就TC小区二期改造工程项目提供的法律

(一) 就TC小区二期改造工程与政府谈判问题,为贵公司提供的法律服务包括:

1、审查有关文件,针对TC小区二期改造工程存在的问题进行全盘考虑,找出对我方的有利依据,设计谈判方案和谈判工作程序;

2就谈判有关事项与贵司进行沟通,与贵公司人员共同审定谈判最低条件及进行损失的测算,取得共识、确定谈判工作原则

3、就上述问题与永春县人民政府进行谈判,参与全部谈判过程;

4在每次谈判后对谈判过程涉及的新问题进行论证,适当调整谈判方案,为进一步谈判作好准备。必要时,提请贵司对谈判情况进行通报、研讨,并就进一步谈判确定谈判方案。

5、对谈判中主要分歧无法达成一致意见的问题,对公司能否作出让步,以及让步的方式提出律师建议。

6针对拟进行谈判的事项,预先起草意向书;

7、制作谈判纪要或备忘录;

8、根据谈判中达成一致意见的内容,对谈判意向书进行修改,明确双方的权利义务,形成协议书文本;

9、协助贵司签订最终的谈判协议书。

(二)拆迁行政裁决和强制执行,为贵司提供相应的法律服务;

(三)  就安置房交付,为贵司提供的法律服务包括:

1、在安置房交付前做好准备工作,包括协助贵司做好交付前的内部验收工作,对安置房是否具备交付条件提出法律意见;

2、根据合同和有关法律法规,起草、审查所有与安置房交付有关的法律文件,包括《入伙通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《安置房验收交付流程》、《安置房交接协议》等,保证交接文件的合法性和完整性;

3、对安置房延期交房、违约金的计算等提出法律处理意见;

4、在安置房集中验收交付期间,指派律师到交付现场参与安置房的验收交付;

5、在业主验收安置房的过程中对业主提出的问题从法律的角度进行现场解答,以澄清法律问题,明确双方的权利和义务,减少双方的矛盾;

6、在贵司对交付对象有异议的情况下,根据贵司的要求指派律师对安置房交付的主体进行审查,以保证办理安置房交接手续的人是业主本人或者是其合法授权的人;

7、根据贵司的要求,对安置房交付过程中所签署的法律文件需要进行律师见证的进行律师见证等。

(四) 在房屋销售阶段(自取得预售许可证至房屋销售完毕)为贵司提供的法律服务包括:
1、拟定、审查、修订《房屋预订书或订购书》格式文本,拟定《商品房购销合同》格式条款和补充条款或补充合同;
2、参加贵司与按揭银行的谈判和签约,确定《银行按揭贷款协议》和按揭银行与贵司对按揭业务配合的流程;
3、拟定和审查贵司与按揭银行以及客户之间的《按揭贷款合同》及《保证合同》、《承诺函》中的格式条款,起草贵司与客户有关反担保的补充协议;
4、审查、修订贵司与客户签订的《房屋预订书或订购书》、《商品房购销合同》和补充合同;
5、审查客户的银行按揭资料,出具律师函催促客户及时付款或提供按揭资料;
6、协调贵司与客户间在销售过程中遇到的法律问题,并提出相应的解决方案; 
7、应贵司要求,进行合同见证。   
8、起草或审查物业管理委托合约,审查物业管理规则或管理公约;

9、贵司认为有必要处理的包括资信调查等本所权利范围内的其他事宜。

(五)就工程建设(自委托勘察设计到工程验收),为贵司提供的法律服务包括:

1、参与项目工程设计、施工招标文件的制定,参与审查投标文件,并为评标、决标提供法律意见,参与招标人与中标人签订合同的全过程,及时为项目业主提供法律上的帮助,并参与制定相关合同、声明、协议、决定、章程、规则等重要的法律事务文书;

2、代表贵司与勘察、设计、施工、监理单位进行洽商、谈判,草拟、修改、确定委托勘察合同、项目设计合同、项目施工、监理合同;

3、代表贵司与工程承包方洽谈、草拟、修改确定工程承包合同;

4、审查建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位的资质,审查设备安装企业的资质,建筑装饰施工企业资质;

5、起草或审查《施工合同》总包以外的由贵司自行采购的原材料和设备供应合同、安装合同、维修合同;

6、代表贵司审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力,审查确定工程分包合同;

7、协助贵司依约履行工程承包合同、设备采购安装合同;

8、参与审查工程分部分项质量验收资料,参与处理因工程质量引起的争议,协调贵司与各相关单位的经济法律关系;

9、协助贵司控制工程造价,参与审查工程量增减的签证依据,参与处理因工程造价引起的争议,代理贵司索赔和反索赔,协助贵司处理索赔有关事宜;

10、参加贵司对工程竣工的验收工作,对验收工作提出法律意见,并协助贵司确定工程最终造价。

11、参与贵司所建项目的移交,协助处理移交中出现的问题
12、参与施工过程中的出现人身伤亡事故等的处理。
 
二、就拆迁、安置补偿、房地产开发建设项目,为贵司提供的法律服务

 

(一)在项目立项和房屋拆迁阶段,为贵司提供的法律服务包括但不限于:

1、项目立项和拆迁准备阶段

①参与制定申领建设项目批准文件、建设用地规划许可证及国有土地使用权批准文件等所需的相关法律文书;

②参与界定拆迁关系人的主体身份,并提供相关法律意见和建议;

③参与制定拆迁计划和拆迁方案,并就可行性和合法性提出法律意见和建议,或就专门问题出具《法律意见书》;

④参与收集、整理申领《房屋拆迁许可证》所必须的文件资料;

⑤就如何制定出合法有效的拆迁补偿安置标准进行论证,提出法律意见和建议,出具法律意见书,并参与制定《拆迁补偿安置方案》;

⑥参与制定《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权调换意向书》等;

⑦如拆迁人选择委托动迁的,则参加拆迁人与有拆迁资格的动迁单位就委托动迁事宜进行的协商谈判,参与制定《房屋动迁委托协议书》。

2、拆迁实施阶段

①协助组织拆迁宣传总动员,参与制作“拆迁人须知”和拆迁法律宣传手册;参与建立拆迁信息公示栏,及时公示有关拆迁政策、拆迁补偿安置标准及各种办事制度;

②参加拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就房屋拆迁补偿安置事宜进行协商谈判,做好《协商谈判记录》;

③参与拟定区分营业性用房和居住用房的原则、标准,并提供相应的法律依据;

④参与界定违章建筑和超过批准期限的临时建筑,参与制定违章建筑和超过批准期限的临时建筑的拆除方案,并提供法律意见和建议;

⑤拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋时,参与制定相应的拆迁安置方案,协助申请证据保全;

⑥对寺庙、海外华侨房屋、公益事业用房、租赁房屋、设有抵押权的房屋、非住宅用房及产权不明或产权有争议的房屋及附属建筑物的拆迁,提供法律意见及相应的法律依据,并提出有效的解决方案;

⑦就房屋拆迁补偿主体因婚姻、继承、共有、企业改制等引起的特殊情况的补偿安置,提供法律意见和建议,并提出有效的解决方案;

⑧就集体土地上的房屋拆迁障碍进行分析,就相关问题出具法律意见书,并提出相关解决方案。

a)就城市规划区内集体土地上的房屋及附属物的拆迁,设计总体法律框架,并提供相关法律、法规和政策依据;

b)就城市规划区内集体土地上房屋及附属物的拆迁程序的合法性进行论证,出具法律意见书,提出相关解决方案,并设计合法有效的拆迁程序;

c)就如何避免对集体土地上房屋及附属物重复补偿安置提出法律意见和建议,必要时就专门问题出具法律意见书。

⑨协助拆迁人与被拆迁人、房屋使用人办理被拆迁房屋移交手续。

3、拆迁评估阶段

①协助拆迁人选定估价机构,以保证选定的估价机构主体的合法性;

②参加拆迁人与选定的拆迁估价机构就委托拆迁估价事宜进行的协商、谈判;

③参与制定《房屋拆迁估价委托合同》;

④审查估价机构出具的估价报告的合法性,提出相关意见和建议,应拆迁人的要求出具法律意见书;

⑤如对估价结果有异议,协助拆迁人向原估价机构申请复核或另行委托估价机构评估;

⑥协助拆迁人向房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

4、拆迁行政裁决和强制执行阶段

①对达不成拆迁补偿安置协议的,及时代理拆迁人向房屋拆迁管理部门申请行政裁决或答辩;

②对房屋拆迁管理部门的行政裁决不服的,代理拆迁人申请复议;

③代理拆迁人向人民法院提起诉讼或应诉;

④参与制定强制拆迁实施方案;

⑤就被拆迁人或房屋承租人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,参与或代理拆迁人向所在地市、区人民政府及时申请行政强制拆迁;或者要求房屋拆迁管理部门依法向人民法院申请强制拆迁;

⑥在申请行政强制拆迁过程中,协助拆迁人办理提存公证及证据保全公证;

⑦就政府有关部门进行行政强制拆迁程序的合法性,提出相关意见和建议,确保强制拆迁依法合规地进行。

5、安置阶段

①参与制定安置房分配、选房方案,协助开展安置房的选房、分配工作,确保安置房分配真正做到公开、公正、公平,安置计划如期顺利实施;

②如为被拆迁人提供临时过渡周转房的,协助拆迁人与选定的物业管理公司就临时过渡周转房物业管理事宜进行协商、谈判,参与制定《临时过渡周转房物业管理服务合同》、《临时过渡周转房使用协议书》及《临时过渡周转房租赁合同书》。

③如为被拆迁人拆迁过渡期提供货币租房补贴的,参与制定发放租房补贴方案,并协助发放租房补贴。

(二)就征地有关问题,为贵司提供的法律服务包括但不限于::

1、就农用地转用申请是否符合土地利用总体规划和土地利用年度计划,农用地转用的可行性,及整个征地程序的可行性、合法性提出相关法律意见和建议,协助依法实施征地行为;

2、参与制定《征地公告》、《征地方案》和《征地补偿安置方案》,确保《征地公告》、《征地方案》和《征地补偿安置方案》的合法性、可行性;

3、参与制定《征地补偿安置协议》;

4、参与对地上的农作物、种植物、养殖物补偿办法的制定,提供法律意见和建议,及参与协调谈判;

5、在征地公告过程中,协助做好通知、组织和举行听证会的工作,协助及时调处引发的争议;

6、代理参加行政复议工作;代理参与上级地方政府的行政裁决活动;代理参与原土地使用权人因对收回土地使用权行为和补偿金有异议而向法院提起的诉讼活动;

7、协助做好群众来访的接待、咨询和来信的咨询、解答等工作,及时协调纠纷、化解矛盾。

(三)在项目土地前期开发期间,为贵司提供的法律服务包括但不限于::

1、修改、完善地块前期开发合同,起草有关法律文件,参与、配合贵司接收土地;

2、参与制定申报办理《初步设计批复》、《建设工程规划许可证》等所需的有关法律文件;

3、参与项目市政配套合同的洽谈、起草、拟定,并协助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务;

4、对前期开发过程中发现的地下障碍物、埋藏物等,协助贵司处理并起草相应的法律文件;

5、代为起草或审查本阶段涉及的各项合同,并提供各项申请手续的法律咨询,提供法律解决方案。

(四)在项目建设期间(自委托勘察设计到工程竣工验收),为贵司(和受委托代建单位)提供的法律服务;

(五)在安置房交付阶段,为贵司提供的法律服务;

(六)为贵司的项目融资提供金融法律服务:

1、参与组织、策划、实施银行土地使用权抵押贷款;

2、参与组织、策划、实施项目信托或集合委托贷款;

3、参与贵司处理在借款、偿债过程中出现的矛盾与纠纷。

(七)参与贵司处理有关保险事务。

(八)为贵司的项目提供的其他法律服务。

根据贵司的需求,为贵司提供的其他非诉讼法律服务,包括参加贵司的例会和其他重要会议,参与贵司决策过程,参与制定贵司有关规章制度和规程等。
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